Photovoltaïque : monter un bâtiment neuf avec un bail à construction

Dans un bail à construction, le locataire s’engage à construire un bâtiment sur un terrain. Contrairement au bail emphytéotique qui accorde au locataire un droit de construction — mais pas une obligation de construction — sans droit de regard du propriétaire, le bail à construction n’est pas « une carte blanche » mais un accord sur un projet.

Dans le cadre particulier d’une installation photovoltaïque sur le toit d’un bâtiment agricole, une attention particulière doit être portée à plusieurs points : les conditions d’utilisation de l’intérieur du bâtiment, la nature de la mise à disposition du bâtiment à l’exploitant agricole par la société de production d’énergie, les conditions de cession des droits d’utilisation du bâtiment, le devenir de l’installation à la fin du contrat, etc.

C'est donc le locataire qui construit et finance le bâtiment. Tout au long du bail, la construction lui appartient, il l’amortit, peut la louer ou la prêter, totalement ou partiellement.

Construction non indemnisée

À l’issue du contrat, le bailleur devient propriétaire de la ou des constructions sans avoir à indemniser le locataire. Le locataire a l’obligation de maintenir en état les constructions, afin qu’elles puissent servir au bailleur, lorsqu’il les reprendra. Conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, il ne peut pas se proroger par tacite reconduction.

« Dans le cas de la construction d’un hangar ou d’une toiture destinée à des panneaux photovoltaïques, les panneaux ayant une durée de vie de 20 à 30 ans, le propriétaire ne récupérera pas les panneaux, mais la charpente et le bâtiment en lui-même », prévient maître Olivier Maysonnave, notaire à Peyrehorade (Landes).

Comme dans le bail emphytéotique, le locataire peut hypothéquer les constructions édifiées dans le cadre du bail, dans la limite de la durée du bail, « ce qui facilite sa capacité d’emprunteur, vis-à-vis notamment de la banque qui lui accorde le prêt », explique-t-il. Le preneur peut même céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société.

Bail à construction inversé

Le bail à construction dit « inversé » permet au locataire de devenir propriétaire de l’assiette du terrain sur lequel il a construit, à la fin du bail. « Dans ce cas, le bail contient une promesse de vente de la part du propriétaire et une promesse d’achat du locataire, c’est une sorte de très long crédit-bail » explique le notaire.

Fiscalité à la sortie

En fin de bail, le transfert des constructions du patrimoine du locataire au patrimoine du bailleur est considéré comme un revenu foncier. Si la durée du bail est supérieure ou égale à 30 ans, ce transfert est exonéré.

En revanche, si la durée du bail est inférieure ou si le bail est interrompu avant 30 ans, ce revenu est imposable, à l’impôt sur le revenu quand le bailleur est un particulier (revenu foncier), aux bénéfices agricoles quand le bailleur est une exploitation agricole et à l’impôt sur les sociétés dans les autres cas. Il est calculé sur la base du coût de revient des constructions pour le preneur, c’est-à-dire la valeur vénale de la construction au terme du bail moins une décote de 8 % par an au-delà de la 18e année.

Taxe sur la valeur ajoutée

Le bail à construction est généralement exempt de TVA, comme stipulé à l’article 261 D.1° bis du code général des impôts. Cependant, le bailleur a la possibilité de le soumettre à la TVA, s’il est assujetti.

Droits de donation

Le bail à construction n’étant pas un bail rural, si le propriétaire venait à transmettre à ses descendants le terrain en question, il ne bénéficierait pas de l’exonération des droits de donation et succession des baux à long terme (75 % jusqu’à 300 000 € si le bénéficiaire s’engage à conserver les biens pendant cinq ans ou jusqu’à 500 000 € s’il les conserve durant 10 ans et 50 % au-delà), très favorable et très utilisé dans la transmission des propriétés rurales.